Kun kaksi ihmistä ostaa kodin yhdessä, syntyy helposti kysymys: otetaanko yksi yhteinen laina vai kaksi erillistä? Entä jos toinen on jo ostanut asunnon aiemmin ja toinen ei? Tilanteesta tulee yllättävän monimutkainen, kun varainsiirtoverovapautus, lainakatto ja ASP-säännöt sotketaan yhteen. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten pankit ja Verohallinto kohtelevat eri tilanteita.
Ensiasunnon ostajan enimmäislainamäärä: 95 % asunnon hinnasta (lainakatto) · Omarahoitusosuus: vähintään 5 % asunnon hinnasta · Varainsiirtoverovapautus ensiasunnon ostajalle: 0 % omaan omistusosuuteen asti
Pikakatsaus
- Ensiasunnon ostaja saa lainaa enintään 95 % asunnon hinnasta (Danske Bank)
- Varainsiirtoveroa ei maksa, jos omistusosuus on alle 50 % ja asunnon hinta alle 1 000 000 € (Verohallinto)
- Yhteisessä lainassa molemmat ovat yhteisvastuullisia koko lainasta (Danske Bank)
- Kuinka pankit arvioivat yhteisen lainan riskiä, jos toinen on ensiasunnon ostaja?
- Voiko ensiasunnon ostaja menettää varainsiirtoverovapautuksen alle 50 % omistusosuudella?
- Lakimuutokset ensiasunnon ostajan veroeduissa voivat muuttua tulevaisuudessa
- Neuvottele pankin kanssa eri vaihtoehdoista ennen lainapäätöstä
- Varmista varainsiirtoverovapautuksen ehdot kirjallisesti
Seuraavassa taulukossa koostetaan keskeiset luvut yhteiseen asuntolainaan ja ensiasunnon ostajan etuihin liittyen.
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Ensiasunnon ostajan lainakatto | 95 % asunnon hinnasta |
| Omarahoitusosuus | vähintään 5 % |
| Varainsiirtovero ensiasunnon ostajalle | 0 % (omasta osuudesta) |
| Yhteinen vastuu lainasta | Kumpikin vastaa koko lainasta |
| Tyypillinen lainakorko 2025 (viite) | n. 3,5 % |
Kannattaako ottaa yhteinen vai erilliset asuntolainat?
Suurin osa pariskunnista valitsee yhteisen lainan. Nordean mukaan järjestely on usein edullisempi, koska pankki veloittaa järjestelypalkkion ja muut maksut vain yhdestä lainasta kahden sijaan. Säästöpankki toteaa, että yhteisen lainan purkaminen erotilanteessa on yhtä helppoa kuin erillisten lainojen, joskus jopa helpompaa.
Kahdesta erillisestä lainasta syntyy kaksinkertaiset avausmaksut. 200 000 euron lainalla tämä voi tarkoittaa tuhansien eurojen eroa alkukustannuksissa.
Yhteisen lainan edut
- Pienempi marginaali: pankki laskee molempien tulot yhteen, mikä parantaa lainanhoitokykyä
- Kokonaiskustannukset alemPIA: järjestelypalkkio peritään vain kerran
- Yksinkertaisempi hallinta: yksi laina, yksi eräpäivä, yksi tili
Erillisten lainojen edut
- Itsenäisyys: kumpikin hallinnoi omaa lainaansa erikseen
- Selkeämpi tilanne erossa: omaisuuden jako on suoraviivaisempaa
- ASP-lainan hyödyntäminen: ensiasunnon ostaja voi saada oman ASP-lainan
Säästöpankki varoittaa kuitenkin tilanteesta, jossa toinen on jo omistanut asunnon: jos ensiasunnon ostaja säästää ASP-tilille, mutta toinen on aiemmin ostanut asunnon, pankki vaatii erilliset lainat. ASP-laina on mahdollinen vain ensiasunnon ostajalle, ja pankki ei myönnä sitä, jos molemmat ovat samassa lainassa (Säästöpankki).
Jos toinen osapuoli on jo ostanut asunnon, yhteinen laina estää ASP-lainan. Tämä tarkoittaa, että ensiasunnon ostaja menettää ASP:n edullisen koron ja säästöbonuksen.
Miten valita sopiva vaihtoehto
OP Media toteaa, että avio- ja avopari ovat pankille yhdenvertaisia. Laina-arviointi tehdään aina senhetkisen tilanteen perusteella. Ratkaiseva kysymys on: haluaako kumpikin hyödyntää omia etujaan erikseen vai priorisoiko yhteistä taloudellista helppoutta?
The implication: pariskuntien kannattaa punnita, kumpi painaa vaakakupissa enemmän – säästettyjen satojen eurojen järjestelypalkkio vai ASP-lainan edullisempi korko.
Paljonko ensiasunnon ostaja saa lainaa?
Ensiasunnon ostajan lainakatto poikkeaa tavanomaisesta. Normaalisti pankki myöntää enintään 85 % asunnon hinnasta, mutta ensiasunnon ostaja voi saada jopa 95 % (Danske Bank). Tämä tarkoittaa käytännössä pienempää omarahoitusosuutta.
Lainakaton säännöt ensiasunnon ostajalle
Lainakatto 95 % koskee tilannetta, jossa ostaja täyttää kaikki ensiasunnon ostajan ehdot. Verohallinto määrittelee ensiasunnon ostajan henkilöksi, joka ei ole omistanut vähintään 50 % osuutta asunnosta kahteen vuoteen. Asunnon velattoman kauppahinnan tulee olla alle 1 000 000 euroa.
Omarahoitusosuuden laskeminen
Esimerkki: 300 000 euron asunto maksaa velattomana 300 000 €. Lainakaton mukaan lainaa voi saada 285 000 € (95 %), joten omarahoitusta tarvitaan 15 000 € (5 %). Jos molemmat ostavat yhdessä, nämä 15 000 € jaetaan omistusosuuksien mukaan.
Tulojen vaikutus lainamäärään
Pankki arvioi maksukyvyn nettotulojen perusteella. Yleissääntönä on, että lainanhoitokulut eivät saa ylittää noin 40–50 % kuukausittaisista nettotuloista. Yhteisessä lainassa molempien tulot lasketaan yhteen, mikä nostaa lainan enimmäismäärää.
Millä tuloilla saa 200.000 lainaa?
Kahdensadan tuhannen euron lainan saaminen edellyttää kohtuullista pysyvää tulotasoa. Pankki tekee stressitestin, jossa se laskee maksuvaraa korkealla korolla (viitekorko + 2–3 %-yksikköä). Tämä simuloi tilannetta, jossa korot nousevat merkittävästi.
Pankin tuloarviointi ja maksuvara
Pankki tarkastelee nettotuloja ja laskee, kuinka suuri osa niistä voi mennä lainanhoitoon. Tyypillisesti hyväksyttävä maksuvara on 40–50 % nettotuloista. Jos palkka on 3 500 € kuukaudessa, lainanhoitoon voi käyttää enintään 1 400–1 750 €.
Esimerkki: kuukausitulot ja lainanhoitokulut
200 000 euron laina 20 vuoden takaisinmaksuajalla ja 3,5 % korolla maksaa noin 1 150–1 250 € kuukaudessa (lyhennys + korko). Tämä edellyttää noin 2 500–3 000 euron nettotuloja yksin, tai vastaavasti pienempiä tuloja yhteisessä lainassa kumppanin tulojen kera.
Yhteisen lainan tulovaatimukset
Säästöpankin mukaan yhteisen lainan etuna on, että kahden vastuullisen henkilön tulot lasketaan yhteen. Tämä tarkoittaa, että pariskunta voi saada suuremman lainan kuin kumpikaan yksinään. Toisaalta molemmat vastaavat yhteisvastuullisesti koko lainasta, vaikka toisen tulot putoaisivat.
Pankin stressitesti varmistaa, että laina on hoidettavissa myös korkojen noustessa. Tämä suojelee molempia osapuolia ylikuormittavalta velkasta.
The catch: stressitesti on suunniteltu turvalliseksi, mutta se ei ota huomioon äkillisiä elämänmuutoksia kuten työttömyyttä tai sairastumista.
Onko ensiasunnon ostajalla etuja?
Kyllä, ja ne ovat merkittäviä. Ensiasunnon ostaja säästää varainsiirtoverossa, saa korkeamman lainakaton ja voi hyödyntää ASP-järjestelmää. Nämä edut kuitenkin koskevat vain ensiasunnon ostajan omaa osuutta kaupasta.
Varainsiirtoverovapautus
Verohallinto myöntää varainsiirtoverovapauden ensiasunnon ostajalle, jos omistusosuus on vähintään 50 % ja asunnon hinta alle 1 000 000 euroa. Vapautus koskee vain ensiasunnon ostajan omaa osuutta. Jos ostaja omistaa 50 % asunnosta, hän ei maksa varainsiirtoveroa tältä osin (Verohallinto).
Jos ensiasunnon ostaja omistaa vain 30 % asunnosta, varainsiirtoverovapautus kattaa tämän 30 %:n osuuden. Loput 70 % edellyttää varainsiirtoveron maksamista, jos toinen osapuoli ei ole ensiasunnon ostaja.
Pienempi omarahoitusosuus
Normaalisti pankki vaatii vähintään 15 % omarahoitusta. Ensiasunnon ostajalle riittää 5 %, koska lainakatto on 95 % eikä 85 %. 300 000 euron kaupassa tämä tarkoittaa 30 000 € vs. 15 000 € omarahoitusta.
Yhteisen lainan vaikutus etuihin
Yhteinen laina ei poista ensiasunnon ostajan etuja, mutta voi mutkistaa niiden käyttöä. Jos kumppani on jo ostanut asunnon aiemmin, ASP-lainan saaminen edellyttää erillisiä lainoja. Tämä on keskeinen rajoitus, joka monet pariskunnat kohtaavat.
What this means: pariskunnan kannattaa selvittää jo ennen lainaneuvotteluja, kumpi haluaa säilyttää oikeuden ensiasunnon ostajan etuihin.
Mitä tapahtuu yhteiselle asuntolainalle, jos toinen kuolee?
Yhteisvastuullinen laina tarkoittaa, että jäljelle jäävä osapuoli on vastuussa koko lainasta. Perilliset voivat periä asunnon, mutta heidän täytyy myös huolehtia lainasta – tai myydä koti ja maksaa velka pois.
Yhteisvastuullinen laina ja perintö
Kuolemantapaus ei vapauta elävää osapuolta lainan maksamisesta. Pankki jatkaa perintää eloonjääneeltä. Joskus pankki myöntää lykkäystä, jos perillinen aikoo pitää asunnon ja on taloudellisesti kykenevä maksamaan.
Lainan takaisinmaksu toisen kuoltua
Eloonjäänyt voi maksaa lainan pois tai jatkaa maksuista. Jos varat eivät riitä, pankki voi vaatia asunnon myyntiä. Perilliset voivat myös periä velan, jos se on osa perintöä – mutta tämä edellyttää varojen riittävyyttä.
Miten varautua henkivakuutuksella
Henkivakuutus on yleisin tapa suojautua kuolemantapauksen varalta. Vakuutus maksaa lainan pois, jos toinen kuolee. Jotkut pankit vaativat henkivakuutuksen lainan ehtona, erityisesti jos laina on suuri suhteessa tuloihin.
200 000 euron lainan suojaksi otettu henkivakuutus maksaa tyypillisesti muutamia kymmeniä euroja kuukaudessa. Se voi säästää perheen taloudelliselta katastrofilta.
The implication: henkivakuutus siirtää kuolemantapauksen taloudellisen riskin vakuutusyhtiölle, mikä suojaa eloonjäävää puolisoa ja perillisiä velkavastuulta.
Seuraavassa taulukossa vertaillaan eri lainaryhmien etuja ja haittoja.
| Lainan tyyppi | Etu | Haitta |
|---|---|---|
| Yhteinen laina | Pienemmät kustannukset, yksinkertaisempi hallinta | Molemmat vastaavat koko velasta, ASP-lainan rajoitukset |
| Erilliset lainat | Selkeämpi omistus, mahdollisuus ASP-lainan | Kaksinkertaiset järjestelymaksut, monimutkaisempi hallinta |
| Mixed-status (yksi ensiasunnon ostaja) | Voi yhdistää molempien edut erikseen | Vaatii huolellista suunnittelua ja pankkineuvotteluja |
Hyödyt
- Yhteinen laina on edullisempi järjestelypalkkioiden osalta
- Molempien tulot parantavat lainan enimmäismäärää
- Ensiasunnon ostaja säästää varainsiirtoverossa omasta osuudestaan
- Yksinkertaisempi hallinnointi yhdellä lainalla
Haitat
- Yhteisvastuu tarkoittaa, että toinen maksaa koko lainan jos toinen laiminlyö
- ASP-laina ei ole mahdollinen, jos toinen on jo ostanut asunnon
- Erotilanteessa omaisuuden jako on monimutkaisempaa
- Kuolemantapaus jättää eloonjäävän vastuuseen koko lainasta
Aiheeseen liittyvää: Asuntolaina yhdessä vai erikseen
etua.fi, op-media.fi, bluestep.fi, spkoti.fi, yit.fi, jmoy.fi
Jos mietit yhteistä asuntolainaa toisen ensiasunnon ostajan kanssa, kannattaa tutustua tarkemmin yhteisestä asuntolainasta ja ensiasunnon ostajan edusta – oppaassa käsitellään lainan rakennetta ja verotuksellisia erityispiirteitä.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko yhteisessä lainassa käyttää ASP-tiliä?
Ei, jos toinen osapuoli on jo omistanut asunnon. ASP-laina on tarkoitettu vain ensiasunnon ostajille, ja pankki myöntää sen erillisenä lainana. Tämä tarkoittaa, että pariskunnan on otettava erilliset lainat, jotta ensiasunnon ostaja voi hyödyntää ASP:n edut.
Miten omistusosuus kannattaa jakaa yhteisessä lainassa?
Omistusosuuden jakaminen kannattaa suhteuttaa molempien panoksiin – omarahoitukseen, tuloihin ja lainanhoitokykyyn. Varainsiirtoverovapautuksen kannalta on tärkeää, että ensiasunnon ostaja omistaa vähintään 50 %, jos haluaa vapautuksen koko omistusosuudestaan.
Mitä tapahtuu yhteiselle lainalle eron jälkeen?
Säästöpankin mukaan yhteisen lainan purkaminen erotilanteessa on suoraviivaista, jos osapuolet sopivat asunnon kohtalosta. Pankki voi siirtää lainan toiselle osapuolelle tai molemmat voivat hakea uutta lainaa erikseen. Omaisuuden jako riippuu avioliittolaista tai avopuolisoiden sopimuksesta.
Miten lahjavero vaikuttaa yhteisen asunnon rahoitukseen?
Lahjaveroa ei yleensä synny, jos kumpikin maksaa oman osuutensa kaupasta. Jos toinen osapuoli lahjoittaa rahaa toiselle asunnon ostoa varten, lahjavero voi tulla kyseeseen yli 5 000 euron lahjoista. Kannattaa konsultoida veroasiantuntijaa.
Tarvitseeko ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveroa, jos omistusosuus on alle 50 %?
Kyllä, varainsiirtoverovapautus koskee vain vähintään 50 % omistusosuutta. Jos omistusosuus on alle tämän, ensiasunnon ostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveron siltäkin osin. Tämä kannattaa huomioida jo kauppaa suunniteltaessa.
Miten lainan takaisinmaksu toimii, jos toinen jää työttömäksi?
Yhteisvastuullisessa lainassa jäljelle jäävä osapuoli on vastuussa koko lainan maksamisesta. On tärkeää sopia etukäteen, miten tilanne hoidetaan. Pankki voi myöntää tilapäistä lykkäystä, mutta velvoitteet säilyvät.
Voiko yhteisen lainan siirtää toiselle osapuolelle erotilanteessa?
Kyllä, mutta se edellyttää pankin hyväksyntää. Pankki arvioi uuden lainanottajan maksukyvyn ja luottotiedot. Jos toinen osapuoli ei saa omaa lainaa, pankki voi vaatia asunnon myyntiä velkojen kattamiseksi.
Mitä Verohallinto sanoo varainsiirtoverosta eri omistusosuuksilla?
Verohallinto toteaa, että varainsiirtoverovapautus myönnetään ensiasunnon ostajan omistusosuudelle, jos se on vähintään 50 % ja asunnon hinta alle 1 000 000 euroa. Muilta osin varainsiirtovero lasketaan kaupan kokonaissummasta.
”Yhteinen laina on usein edullisempi ja yksinkertaisempi ratkaisu, mutta erilliset lainat sopivat niille, jotka haluavat säilyttää taloudellisen itsenäisyytensä tai hyödyntää ASP-etuja erikseen.” — Säästöpankki (Suomen säästöpankkien yhteenliittymä)
”Ensiasunnon ostaja voi saada lainaa enintään 95 prosenttia asunnon hinnasta, jolloin omia säästöjä tai muita vakuuksia tarvitaan vähintään 5 prosenttia asunnon velattomasta kauppahinnasta.” — Danske Bank (Pohjoismaiden laajuisesti toimiva pankki)
Ensiasunnon ostajan etujen ja yhteisen lainan yhdistäminen vaatii huolellista suunnittelua. Ratkaisu riippuu siitä, onko kumppani jo ostanut asunnon aiemmin, haluaako kumpikin hyödyntää omia etujaan, ja kuinka suuri laina tarvitaan. Paras tapa edetä on keskustella pankin kanssa eri vaihtoehdoista ja pyytää kirjallinen arvio molemmille tilanteille. Monera suosittelee, että jokainen pariskunta pyytää pankilta kirjallisen arvion molemmista vaihtoehdoista ennen lainapäätöstä.