Asuntolainaa varten tarvitset vakuuksia, jotka kattavat vähintään 70–75 prosenttia ostettavan asunnon hinnasta. Loput 25–30 prosenttia on katettava omalla säästöllä, valtiontakauksella, lisävakuuksilla tai näiden yhdistelmällä. Tässä oppaassa käyt läpi tarkat vakuusvaatimukset, eri vakuuslajit ja konkreettiset laskelmat.
Asuntolainojen keskikorko (2024): 3,5 % (Finanssivalvonta) | Valtiontakauksen enimmäismäärä: 50 000 € | Tyypillinen laina-aika: 25 vuotta | Asuntolainan hakemisen käsittelyaika: 1–2 viikkoa | Ensiasunnon ostajien osuus 2023: noin 25 %
Pikakatsaus
- Pankki tarvitsee vakuuden enintään 70 % ostettavan asunnon markkina-arvosta (Nordea).
- Valtiontakaus on mahdollinen enintään 20 % asunnon hinnasta, kuitenkin enintään 50 000 € (Valtiokonttori).
- Omaa pääomaa on oltava vähintään 25 % asunnon arvosta, jotta lisävakuuksia ei tarvita (S-Pankki).
- Pankkien vakuusarviot ja -prosentit voivat vaihdella hieman.
- Tarkka vakuuden määrä riippuu asiakkaan luottoprofiilista ja pankin omasta arvioinnista.
- Lisävakuuksien, kuten henkilötakauksen, käytännöt voivat erota pankkikohtaisesti.
- 1.1.2024 voimaan tullut asuntolainojen enimmäiskorkoasetus (korkokatto) (Finanssivalvonta).
- Valtiontakauksen maksuihin tehtiin muutoksia vuonna 2023 (Valtiokonttori).
- Finanssivalvonta (FIVA) päivitti asuntolainojen vakuusohjeensa 2024. (Finanssivalvonta)
- Vertaa eri pankkien vakuusvaatimuksia lainatarjouksista.
- Laske oman säästön ja lisävakuuksien tarve asuntolainalaskurilla.
- Hae useita lainatarjouksia ja tarkista mahdollisuus valtiontakaukseen.
Paljonko pitää olla vakuuksia asuntolainaan?
Vakuuksien määrä lasketaan ostettavan asunnon markkina-arvosta, ei lainasummasta. Pankki antaa asunnolle vakuusarvon, joka on tyypillisesti 70–75 prosenttia sen hinnasta. Nordea kertoo vakuusarvon olevan 75 % markkina-arvosta, joten omia säästöjä tai muita vakuuksia tarvitaan 25 % asunnon arvosta.
- Ostettavan asunnon vakuusarvo on enintään 70–75 % markkina-arvosta (Nordea, S-Pankki).
- Omaa pääomaa tarvitaan vähintään 25–30 % asunnon arvosta (Nordea).
- Valtiontakaus täyttää enintään 20 % asunnon hinnasta, enintään 50 000 € (Valtiokonttori).
Esimerkki: 200 000 euron asunto. Asunnon vakuusarvo on 70 % = 140 000 €. Lainaa tarvitset 200 000 €, joten vakuusvaje on 60 000 €. Tämä 60 000 € on katettava omalla säästöllä, valtiontakauksella tai muilla lisävakuuksilla. Valtiontakaus kattaa tästä enintään 20 % asunnon hinnasta = 40 000 €, jolloin omaa pääomaa tarvitaan vähintään 20 000 €.
Laske oma vakuustarpeesi: ota yhteyttä pankkiin ja pyydä lainalaskelma.
Mikä kelpaa pankille vakuudeksi?
Pankki hyväksyy useita eri vakuuslajeja, joista yleisin on ostettava asunto. Kaikki vakuudet eivät kuitenkaan kelpaa sellaisenaan – henkilötakaus ilman reaalivakuutta ei yleensä riitä asuntolainan vakuudeksi (Nordea). (Minilex)
- Ostettava asunto: ensisijainen vakuus, vakuusarvo 70–75 %.
- Henkilötakaus: toisen henkilön sitoumus maksaa laina. Vain harvoin yksinään riittävä.
- Garantia-takaus: maksullinen yrityksen antama takaus, kertamaksu noin 2–3 % takausmäärästä.
- Valtiontakaus: täytetakaus, jota käytetään vasta ensisijaisen vakuuden jälkeen (Valtiokonttori).
- Sukulaisten omaisuus: vanhempien asunto voi toimia lisävakuutena (S-Pankki).
Hae useita lainatarjouksia ja tarkista, mitä vakuuksia kukin pankki hyväksyy.
Millä tuloilla saa 200 000 lainaa?
Lainakoko riippuu nettotuloista, menoista ja luottoprofiilista. Yleinen nyrkkisääntö: lainaa voi saada noin 4–5 kertaa vuositulot (Finanssivalvonta). 200 000 euron lainan saamiseksi tarvitaan noin 40 000–50 000 euron vuositulot, eli noin 3 300–4 200 euron kuukausitulot.
| Tulot (€/kk netto) | Arvioitu enimmäislainamäärä | Ehtona omarahoitusosuus 25 % |
|---|---|---|
| 2 500 € | Noin 120 000–150 000 € | 30 000–37 500 € |
| 3 500 € | Noin 175 000–210 000 € | 43 750–52 500 € |
| 4 500 € | Noin 225 000–270 000 € | 56 250–67 500 € |
Pankki arvioi lainanhoitokykysi tarkemmin hakemuksen yhteydessä. Tarkista omat tulosi lainalaskurilla ennen hakemusta.
Milloin asuntolainaa ei myönnetä?
Pankki hylkää lainahakemuksen useista syistä. Yleisimmät hylkäysperusteet liittyvät maksuhäiriömerkintöihin, riittämättömään omarahoitusosuuteen ja liian korkeaan velkaantumisasteeseen.
- Maksuhäiriömerkinnät: pankki tarkistaa luottotiedot, eikä merkintöjä yleensä hyväksytä (Finanssivalvonta).
- Riittämätön omarahoitusosuus: jos omaa pääomaa on alle 25 %, pankki voi hylätä hakemuksen (Nordea).
- Liian korkea velkaantumisaste: pankki arvioi lainanhoitokyvyn tuloihin ja menoihin nähden (Finanssivalvonta).
Jos hakemus hylätään, selvitä hylkäyksen syy ja pyydä uusi tarjous toisesta pankista.
Voiko asunnon myydä, jos se on vakuutena?
Kyllä, asunnon myynti on mahdollista, mutta laina on maksettava pois tai siirrettävä uuteen vakuuteen (S-Pankki). Pankin on myönnettävä vakuuden vapautus lainan päätyttyä. Jos myyntihinta ei kata lainaa, tarvitaan lisävakuuksia (S-Pankki).
Vakuus vapautuu yleensä vasta, kun laina on maksettu pois (S-Pankki). Jos laina siirretään toiseen vakuuteen, voidaan vanha vakuus vapauttaa pankin suostumuksella.
”Pankki arvioi asuntolainaa hakiessasi vakuudet, tulosi ja menosi. Ostettava asunto on ensisijainen vakuus, ja sen vakuusarvo on yleensä 70–75 prosenttia asunnon arvosta.”
– Nordea (Asuntolainat ja vakuudet)
”Valtiontakaus on luonteeltaan täytetakaus, eli sitä käytetään vasta ensisijaisen vakuuden jälkeen. Valtion takaamalle lainalle ei saa jäädä vakuusvajetta.”
– Valtiokonttori (Asuntolainan valtiontakaus)
”Finanssivalvonta valvoo asuntolainojen myöntämiskriteereitä ja vakuusarviointia Suomessa. Pankkien on noudatettava valvontaohjeita lainanmyöntämisessä.”
– Finanssivalvonta (FIVA)
Vahvistetut faktat
- Ostettavan asunnon vakuusarvo on enintään 70 % markkina-arvosta (S-Pankki).
- Valtiontakaus kattaa enintään 20 % asunnon hinnasta, maksimissaan 50 000 € (Valtiokonttori).
- Pankki voi vaatia lisävakuuksia, jos omaa pääomaa on alle 25 % (Nordea).
- Lainaa ei yleensä myönnetä, jos hakijalla on maksuhäiriömerkintöjä (Finanssivalvonta).
- Asuntolainan hakijan on oltava vähintään 18-vuotias (Finanssivalvonta).
Mikä on epäselvää
- Tarkka hyväksytty korko riippuu aina hakijan luottotiedoista ja pankin riskinarvioinnista.
- Pankkien välillä voi olla eroja siinä, miten ne arvostavat eri vakuuksia (esim. henkilötakaus vs. valtiontakaus).
- Lainapäätöksen nopeus ja ehdot vaihtelevat hakijakohtaisesti.
s-pankki.fi, op.fi, saastopankki.fi, finlex.fi, nordea.fi, finlex.fi, halvinasuntolaina.fi, danskebank.fi
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on Garantia-takaus?
Garantia on suomalainen yritys, joka tarjoaa maksullista takaussitoumusta asuntolainan lisävakuudeksi. Se on henkilötakauksen kaltainen, mutta yrityksen antama.
Kuinka paljon Garantia-takaus maksaa?
Garantia-takauksen kertamaksu on tyypillisesti 2–3 % takausmäärästä, esimerkiksi 20 000 € takaus maksaa noin 400–600 € (Finanssivalvonta).
Voinko käyttää vanhempieni asuntoa vakuutena?
Kyllä, vanhempiesi asunto voi toimia lisävakuutena, jos he suostuvat panttaamaan sen lainasi vakuudeksi. Pankki arvioi asunnon vakuusarvon (S-Pankki).
Mitä tarkoittaa henkilötakaus?
Henkilötakaus on toisen henkilön antama sitoumus maksaa laina, jos lainanottaja ei siihen pysty. Takaaja on vastuussa lainasta samoin kuin itse velallinen.
Voiko asuntolainan vakuuden vapauttaa ennen lainan takaisinmaksua?
Vakuus vapautuu yleensä vasta, kun laina on maksettu pois. Jos laina siirretään toiseen vakuuteen, voidaan vanha vakuus vapauttaa pankin suostumuksella.
Lue myös: Valtiontakaus asuntolainalle – opas ehdoista ja hakemisesta | Lainan takaus 2025 – takaajat, hinta ja vastuun loppuminen