Yhteinen asuntolaina on mahdollinen myös silloin, kun vain toinen osapuoli täyttää ensiasunnon ostajan ehdot. Verovapaus varainsiirtoverosta koskee tällöin vain sitä osapuolta, joka täyttää kriteerit, ja toinen maksaa veron omasta omistusosuudestaan. Molemmat velalliset ovat kuitenkin yhteisvastuussa koko lainasta pankin kanssa sovituista ehdoista riippumatta.
Asuntolainojen keskikorko Suomessa: noin 4,5 % (2025) | Varainsiirtoveron suuruus asunto-osakkeesta: 1,5 % | Ensiasunnon ostajien osuus asuntokaupoista: noin 20 %
Pikakatsaus
- Asuntolainan hakijoiden on oltava täysi-ikäisiä ja heillä on oltava riittävät luottotiedot (OP Media).
- Yhteinen asuntolaina on yleensä edullisempi, koska pankki arvioi riskiä molempien tulojen perusteella (Sp-Koti).
- Ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta, jos hän täyttää lain vaatimukset (Arkta).
- Vaikuttaako toisen hakijan huonompi luottoprofiili yhteisen lainan korkoon?
- Miten yhteinen laina puretaan erotilanteessa ilman toisen suostumusta?
- Finanssivalvonnan (FIVA) ohjeistus asuntolainojen myöntämiskriteereistä päivitetään vuosittain (Finanssivalvonta).
- Ensiasunnon verovapaus on voimassa toistaiseksi, mutta lainsäädäntöä tarkastellaan hallitusohjelman mukaisesti. (Finanssivalvonta)
- Vertaa eri pankkien asuntolainatarjouksia ja lainaehtoja. (Finanssivalvonta)
- Tarkista oma ja puolisosi luottotiedot ennen lainahakemuksen jättämistä. (Finanssivalvonta)
- Ota yhteyttä pankkiin ja pyydä tarjous yhteisestä asuntolainasta (Finanssivalvonta).
Onko ensiasunnon ostajalla etuja?
Ensiasunnon ostaja säästää merkittävän summan varainsiirtoverossa, joka on 1,5 % asunto-osakkeen hinnasta (Verohallinto). Verovapaus koskee kuitenkin vain sitä osapuolta, joka täyttää ensiasunnon ostajan ehdot. Toinen osapuoli maksaa varainsiirtoveron omasta omistusosuudestaan.
ASP-lainan yhteydessä tilanne on tiukempi: jos toinen osapuoli on jo aiemmin omistanut asunnon, ASP-säästämiseen liittyvässä tilanteessa on otettava erilliset asuntolainat (Sp-Koti). ASP-lainan korkotuki 10 ensimmäiselle lainavuodelle on kuitenkin merkittävä etu, joka kannattaa huomioida päätöksenteossa.
Ensiasunnon ostajalla on käytännössä eduksi myös pienempi omarahoitusosuus: lainakatto on ensiasunnoissa 95 %, kun muilla se on 85 % (OP Media).
Kannattaako ottaa yhteinen vai erillinen asuntolaina?
Yhteinen asuntolaina on usein edullisempi vaihtoehto, koska pankki arvioi molempien hakijoiden maksukyvyn yhdessä (OP Media). Tämä voi tarkoittaa suurempaa lainakapasiteettia ja mahdollisesti parempaa korkoa. Yhteisvastuu tarkoittaa kuitenkin sitä, että molemmat velalliset ovat vastuussa koko lainasta — myös siitä osasta, jonka toinen osapuoli jättää maksamatta.
Erilliset asuntolainat suojaavat toisen osapuolen maksuvaikeuksilta, mutta niissä kumpikin hakija arvioidaan erikseen. Tämä voi johtaa haasteisiin, jos toisen tulotaso on matalampi tai luottoprofiili heikompi. Päätös riippuu parin tilanteesta ja riskinsietokyvystä.
Lainantarjoajia valvoo Finanssivalvonta, ja sen ohjeistus sitoo pankkeja asuntolainojen myöntämisessä (Finanssivalvonta).
Mikä lasketaan ensiasunnon ostajaksi?
Ensiasunnon ostaja on kaupantekohetkellä 18–39-vuotias henkilö, joka ei ole koskaan omistanut vähintään 50 %:a asunnosta, omistaa kaupan jälkeen vähintään 50 % ja muuttaa vakituiseen asuntoon kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta tai valmistumisesta (Arkta). Asunnon on oltava tarkoitettu omaan käyttöön.
Jos molemmat osapuolet ovat ensiasunnon ostajia, molempien omistusosuuden tulee olla 50 % (Arkta). Tämä rajoitus ei kuitenkaan koske tilannetta, jossa vain toinen täyttää ensiasunnon ostajan ehdot — tällöin omistusosuudet voidaan jakaa toisin.
ASP-säästämisen tulee alkaa 15–44-vuotiaana, ja asuntoa ostettaessa hankintahinnasta 10 % tulee olla omia säästöjä (Arkta).
Vahvistetut faktat
- Yhteinen asuntolaina edellyttää yhteisvastuuta koko lainasta (OP Media).
- Ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverosta (Arkta).
- Pankki arvioi molempien hakijoiden maksukyvyn yhdessä (Sp-Koti).
Mikä on epäselvää
- Miten pankki hinnoittelee lainan, jos toinen hakija on ensiasunnon ostaja ja toinen ei?
- Vaikuttaako avopuolisoiden ero yhteisen lainan ehtoihin ilman erillistä sopimusta?
”Asuntolainojen myöntämisessä pankkien tulee noudattaa vastuullisen luotonannon periaatteita ja arvioida hakijoiden maksukykyä kokonaisvaltaisesti.”
– Finanssivalvonta (Suomen rahoitusmarkkinoiden valvontaviranomainen)
”Ostetun asunnon omistussuhteen pitää vastata rahoitussuhdetta eli sitä, kuinka suuren osan asunnosta kumpikin on maksanut.”
– Verohallinto (Henkilöasiakkaiden verotukiopas)
”Yhteisvastuu tarkoittaa sitä, että molemmat velalliset ovat vastuussa koko lainasta — myös siitä osasta, jonka toinen osapuoli jättää maksamatta.”
– OP Media (Uusperheen asunnon osto ja asuntolaina)
Yhteinen asuntolaina ja ero
Yhteisvastuu säilyy, kunnes laina on maksettu tai järjestelty uudelleen (Sp-Koti). Erotilanteessa pankki saattaa vaatia uuden luottopäätöksen, jos toinen osapuoli jää maksamaan lainaa yksin. Ostettava asunto toimii lainan vakuutena, ja asunnon vakuusarvo on yleensä 70 % markkina-arvosta.
Käytännössä eroava pari tarvitsee joko yhteisen sopimuksen lainan jakamisesta tai asunnon myynnin. Ilman suostumusta toinen osapuoli ei voi yksipuolisesti luopua yhteisvastuusta. On suositeltavaa sopia omistusosuuksista kirjallisesti jo ennen lainanottoa, erityisesti tilanteissa, joissa panostukset eroavat.
Muista tarkistaa lainasihteerin antama neuvonta Kuluttajaliitolta ennen päätöksentekoa, sillä yhteisvastuun riskit voivat olla merkittäviä.
Yhteinen asuntolaina lahjavero
Toisen puolison lahjoittama raha omaan osuuteen voi aiheuttaa lahjaveron, jos lahja ylittää verovapaan rajan (Verohallinto). Verovapaa lahja lähiomaiselle on tiettyyn rajaan asti, mutta puoliso ei ole lähiomainen verolain mukaan.
Verohallinnon mukaan omistussuhteen pitää vastata rahoitusosuutta — jos toinen maksaa enemmän, syntyy lahjaveroseuraamus (Verohallinto). Tämä kannattaa huomioida erityisesti tilanteissa, joissa vanhemmat lahjoittavat rahaa lapsen kumppanin oman osuuden maksamiseen.
Käytännön ratkaisu on kirjata lahjan suuruus ja ehdot lahjakirjaan, jotta veroseuraamukset voidaan arvioida etukäteen. Finanssivalvonta ei valvo lahjaverotusta, mutta Verohallinnolla on tarkat ohjeet lahjojen käsittelystä.
Käytännön vinkki: Pyydä pankista kirjallinen laskelma yhteisen ja erillisen lainan eroista koroissa ja kuukausierissä. Erot voivat olla merkittäviä, kun otetaan huomioon 15–30 vuoden takaisinmaksuaika ja nykyiset koronvaihtoehdot.
Huomioi: Yhteisvastuu tarkoittaa, että jos toinen osapuoli laiminlyö maksun, pankki voi periä koko jäljellä olevan velan toiselta osapuolelta. Tämä riski kasvaa erotilanteissa, joissa toinen muuttaa pois eikä osallistu maksuihin.
Kun toinen osapuoli on ensiasunnon ostaja, kannattaa tutustua tarkemmin yhteinen asuntolaina toinen ensiasunnon ostaja -oppaaseen, jossa käsitellään veroetuja ja lainaehtoja.
Usein kysytyt kysymykset
Tarvitseeko molempien hakijoiden olla ensiasunnon ostajia yhteisessä lainassa?
Ei. Pelkästään se osapuoli, joka täyttää ensiasunnon ostajan ehdot, voi hyötyä verovapaudesta. Toisen osapuolen status ei vaikuta tähän. Kumpikin hakija arvioidaan kuitenkin erikseen luottokelpoisuuden osalta.
Miten omistusosuudet vaikuttavat verovapauteen?
Ensiasunnon ostajan verovapaus koskee vain hänen omistusosuuttaan. Jos toinen osakas ei ole ensiasunnon ostaja, tämä maksaa varainsiirtoveron omasta osuudestaan. Esimerkiksi 200 000 euron asunnossa toinen osapuoli säästää 3 000 euroa verossa.
Voiko yhteisen lainan ottaa, jos toinen on ASP-säästäjä ja toinen ei?
ASP-lainan osalta tilanne on monimutkaisempi. Jos vain toinen on ASP-säästäjä, pankki voi vaatia erilliset lainat, koska ASP-tuki on henkilökohtainen etuus. Yhteinen asuntolaina ilman ASP-elementtiä on kuitenkin mahdollinen.
Mitä tapahtuu yhteiselle lainalle, jos pari eroaa?
Yhteisvastuu säilyy, kunnes laina on maksettu tai järjestelty uudelleen. Pankki voi vaatia uuden luottopäätöksen, jos lainan maksuvastuu siirtyy yhdelle osapuolelle. On suositeltavaa sopia asiasta pankin kanssa ja laatia kirjallinen sopimus omistusosuuksista.
Miten lahjaverotetaan, jos toinen maksaa suuremman osuuden asunnosta?
Verohallinnon mukaan omistussuhteen pitää vastata rahoitusosuutta. Jos toinen maksaa enemmän kuin oman osuutensa, syntyy lahja, joka voi olla lahjaveron alaista. Verovapaus lähiomaisille ei koske puolisoa, joten lahjaveroseuraamus on mahdollinen.
Paljonko omaa pääomaa tarvitaan yhteiseen asuntolainaan?
Ensiasunnon ostajalla omia säästöjä tarvitaan käytännössä vähintään 5 % hankintahinnasta. Muilla ostajilla minimi on 15 %, koska lainakatto on 85 % (OP Media). Yhteisessä lainassa pankki laskee molempien säästöt yhteen.
Aiheeseen liittyvää: Asuntolainan korot 2025 – vertailu ja ennuste | ASP-lainan edut ja ehdot ensiasunnon ostajalle | Yhteinen laina puolison kanssa – mitä huomioida?